從5月底到7月底近兩個(gè)月時(shí)間里，?？谑袃纱纬雠_(tái)針對(duì)房地產(chǎn)的救市政策，這在各大城市里顯得非常扎眼。
先是5月29日，?？谑姓?wù)會(huì)議通過(guò)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，決定推出購(gòu)房入戶政策。自2014年6月1日起到12月31日止，在?？谫?gòu)買(mǎi)120平方米以上的新建商品住房的海南戶口居民，可在該市申請(qǐng)登記本人、配偶、子女及其共同生活父母的戶口。但這項(xiàng)政策顯然沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目的，據(jù)媒體報(bào)道，一個(gè)多月里僅吸引了7戶人家前來(lái)購(gòu)房。
到了7月23日，?？谑姓俅蜗掳l(fā)文件取消限購(gòu)政策，購(gòu)房者不用再提供住房套數(shù)證明，可以隨便購(gòu)買(mǎi)商品房。具有“喜感”的是，文件要求在終止執(zhí)行房地產(chǎn)限購(gòu)政策后，“遏制投資投機(jī)炒房，抑制商品房過(guò)快上漲”。
其實(shí)海口的地方官根本沒(méi)有必要擔(dān)心“商品房過(guò)快上漲”，不僅僅是?？?，整個(gè)海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前都走到了懸崖的邊上，前面就是萬(wàn)丈深淵?，F(xiàn)在需要考慮的是如何避免掉下去，而不是會(huì)不會(huì)飄起來(lái)。我之所以對(duì)海南房地產(chǎn)這樣悲觀，是有足夠依據(jù)的。
我們先看人口。雖然海南建省、成為特區(qū)已經(jīng)26年，拿下“國(guó)際旅游島”的頭銜也已經(jīng)4年，但這個(gè)美麗的海島一直沒(méi)有吸引來(lái)多少增量人口，至少2000年以來(lái)都是這樣。我這樣說(shuō)，海南省統(tǒng)計(jì)局的專家們也許不同意，根據(jù)他們的統(tǒng)計(jì)，海南常住人口從2008年的854萬(wàn)增加到2013年的895萬(wàn)，大約增長(zhǎng)了5%。
但悲催的是，統(tǒng)計(jì)局提供的另外兩組數(shù)字泄露了天機(jī)：從2008年到2013年，海南全省在校小學(xué)生人數(shù)從90.64萬(wàn)人減少到74萬(wàn)人；在校初中生人數(shù)從46.38萬(wàn)人減少到34.68萬(wàn)人。小學(xué)和初中是義務(wù)教育，孩子們不上學(xué)沒(méi)有別的選擇，除非舉家離開(kāi)海南。如果從2000年算起，也是這樣一個(gè)趨勢(shì)。所以，我們可以得出結(jié)論，國(guó)際旅游島并沒(méi)有改變海南人口流失的狀況，雖然有外來(lái)人口遷入，但顯然有更多人選擇了離開(kāi)。
我們?cè)倏唇?jīng)濟(jì)狀況。鑒于?？诤腿齺喗?jīng)濟(jì)總量實(shí)在太小，我們還是拿整個(gè)海南省出來(lái)說(shuō)事，跟東莞這個(gè)地級(jí)市做個(gè)比較吧，?？诘臄?shù)據(jù)當(dāng)個(gè)參考：
項(xiàng)目 東莞 海南 ?？?/font>
GDP 5500 3146 905
城鎮(zhèn)人口 738 474 165
總?cè)丝?nbsp; 832 895 217
資金總量 8630 5953 2955
施工面積 2838 6173 1806
銷(xiāo)售面積 803 1191 338
上述表格中，所有數(shù)據(jù)均來(lái)自海南、?？?、東莞統(tǒng)計(jì)公報(bào)。其中GDP的單位是億元，人口單位是萬(wàn)人，資金總量單位是億元人民幣。其中資金總量指的是“金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額”，“施工面積”是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積，單位是平米；“銷(xiāo)售面積”是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售面積，單位也是平米。這兩個(gè)數(shù)據(jù)，都沒(méi)有包含小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房、集資房、保障房。
關(guān)于東莞的實(shí)際人口，我在此前的文章中論證過(guò)，被大大低估了。東莞真實(shí)的城鎮(zhèn)人口應(yīng)在1100萬(wàn)左右，總?cè)丝诮咏?300萬(wàn)。即便按照官方數(shù)據(jù)，我們也可以算出海南“城鎮(zhèn)人均”商品房施工面積是東莞的3.37倍；?？谑小俺擎?zhèn)人均”商品房施工面積是東莞的4.65倍。而東莞的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)海口市，也超過(guò)海南全省。
海南經(jīng)濟(jì)實(shí)力不僅弱，還結(jié)構(gòu)單一，高度依賴房地產(chǎn)。比如三亞市在今年的“政府工作報(bào)告”中透露，在2013年全市生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資和地方稅收收入中，房地產(chǎn)業(yè)所占比重分別達(dá)到26.6%、57.9%和62.7%！
你也許會(huì)說(shuō)，海南的房地產(chǎn)本來(lái)就不依靠島內(nèi)居民，而是依靠全國(guó)購(gòu)房者的資金來(lái)支撐。這當(dāng)然沒(méi)有錯(cuò)，但關(guān)鍵是即便考慮這個(gè)因素，海南房屋開(kāi)發(fā)量仍然偏大，銷(xiāo)售出去的房屋空置率驚人。據(jù)報(bào)道，克而瑞信息集團(tuán)在2012年5月派出100多人把海南所有縣市跑遍，并結(jié)合官方數(shù)據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，未來(lái)3至5年，海南包括在售、庫(kù)存和準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的合計(jì)潛在供應(yīng)量達(dá)到1.079億平方米。按照2013年1191萬(wàn)平米的銷(xiāo)量計(jì)算，也需要9年才能消化。在三亞，外地人置業(yè)集中的小區(qū)，超過(guò)8成房屋常年空置，業(yè)主常常拖欠物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)。
事實(shí)上，由于連續(xù)多年的炒作，三亞等旅游區(qū)房?jī)r(jià)超高。根據(jù)禧泰數(shù)據(jù)，2014年6月三亞平均房?jī)r(jià)仍然高居全國(guó)城市第六位，每平米19475元，比去年同期下降3.23%。“國(guó)際旅游島”概念出來(lái)之后，三亞物價(jià)水平全面上漲，每到春節(jié)等旺季，酒店價(jià)格比巴厘島、普吉島、馬爾代夫等國(guó)際旅游勝地高出不少。加上當(dāng)?shù)芈糜涡袠I(yè)屢次爆出丑聞，所以對(duì)國(guó)內(nèi)游客吸引力在下降，這也讓當(dāng)?shù)貥鞘醒┥霞铀?/font>
對(duì)于很多外地購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，每年房屋使用時(shí)間不長(zhǎng)，出租則面臨誠(chéng)信等麻煩問(wèn)題，不出租要負(fù)擔(dān)高昂的管理費(fèi)和資金占?jí)撼杀?。未?lái)房地產(chǎn)稅出臺(tái)后，旅游物業(yè)轉(zhuǎn)嫁房產(chǎn)稅的能力比較弱，業(yè)主持有成本會(huì)更高。如果選擇賣(mài)出，又很難找到接手的下家。所以，那些在“國(guó)際旅游島”概念出臺(tái)后買(mǎi)房子的人，大多被套住。
上有套牢盤(pán)，下有大量庫(kù)存，本地消費(fèi)能力不足，外地?zé)徨X(qián)缺少“忠誠(chéng)度”，海南樓市如今已經(jīng)陷入泥沼。即便放松限購(gòu)，也于事無(wú)補(bǔ)。等待海南的或許是新一輪房地產(chǎn)泡沫破裂，和漫長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)調(diào)整。
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