1萬億砸下來，地產商死大半

西洋銀器

PSL成為這兩天的經濟熱詞，媒體報道的重點集中在兩方面：一是央行第一次大規模使用PSL（抵押補充貸款）這種工具，對未來貨幣發行機制和利率形成機制將產生重大影響；二是這1萬億將通過“國家開發銀行”支持棚戶區的改造，這成為保增長的一項重要舉措。

其實還有一些問題值得高度關注：當這1萬億貸款砸向房地產，中國樓市格局將發生什么樣的變化？這是不是意味著，政府對房地產市場的政策發生了某種重大變化？

表面上看，棚戶區改造跟商品房市場風馬牛不相及，前者帶有保障房性質，后者是市場行為。或者說，在棚戶區改造中的受益人，絕大多數沒有能力購買商品房，所以他們住什么樣的房子，與商品房市場無關。

其實不然。棚戶區，就是中國式的貧民窟。它形成在“一窮二白”的計劃經濟時代，主要用來安置產業工人和城市貧民。最近20年，中國所有的城市建成區都經歷了2到4倍的擴張，因此棚戶區一般位于城市次中心位置，很少位于特別偏遠的地方。這類居住區往往是平房，建筑容積率一般都沒有超過1倍。

所謂棚戶區改造，其實質是貧民窟居民通過讓渡土地空間，來換取像樣的住房。通常做法是加大土地開發強度，部分面積用來安置原有居民，多余的面積成為商品房對外出售，開發商通過后者賺錢。當然，在這個過程中，還需要政府減免稅費，銀行提供低息貸款等。

假如一個棚戶區原來建筑容積率是1倍，居住了1200人。通過開發商重建，容積率變成了5倍，人均居住面積增加2倍（棚戶區原來的人均住宅面積一般非常狹窄），那么這個改造后的小區理論上可以容納3000人生活。也就是說，每重建一個棚戶區，都可以帶來大量的商品住房增量。其容納的增量人口，大概相當于原棚戶區的1.5到2倍，甚至更多。

去年年底召開的“中央城鎮化工作會議”，以及“中央農村工作會議”，確定了三個“1億”的目標，即到2020年，要解決約1億進城常住的農業轉移人口落戶城鎮、約1億人口的城鎮棚戶區和城中村改造、約1億人口在中西部地區的城鎮化。

如果在2020年前完成涉及約1億人口的城鎮棚戶區和城中村改造，那么開發商將同時獲準建設1.5億到2億人口容量的商品房作為補償，兩項相加可以容納2.5億到3億人左右。而且這些新增的商品房位于城市比較好的位置，享受到了稅收減免、貼息等政策紅利，它相對于郊區純商品房樓盤來說，顯然具有較大的市場優勢。

比如北京最近提出來，在2017年完成四環內棚戶區改造，大約是15萬戶。這些房子基本上是平房，所以根據上文的推算，當這15萬棚戶居民被安置的時候，至少同時建成了可以容納20萬到30萬戶人口的增量商品房。假如這件事情發生在一個住房過剩的城市，那郊區的其他樓盤就別想翻身了，只能不可避免地走向鬼城、死城。

也就是說，在中國絕大多數城市住宅已經過剩的情況下，1萬億新增貸款砸向棚戶區和城中村改造，固然改善了城市貧民的居住條件，但同時大大增加了商品住宅的供應量。如果這個城市沒有吸引外來人口的能力，那它的樓市將更加過剩，更加絕望。換一種說法就是：在絕大多數城市，如果一個開發商不參加棚戶區改造、城中村改造，你基本上不用建房子了。即便建了，也不會有人買你的。所以，1萬億PSL貸款下來，意味著大半房地產商必須死。

毫無疑問，棚戶區改造是一件利國利民的好事，需要積極推進。但它帶來負面影響，也需要充分估計。有沒有中間道路可走？比如政府低價收購一些滯銷或者爛尾的商品樓盤，來安置棚戶區居民？這些問題，都應該研究探討。

大漠中人

按中國國情，官僚貪官和地方分配，分到大中國某一個小市縣也沒幾個仔了，再有1萬億也不會怎么樣，