取消限購與穩健貨幣并行 房地產塌不下來

西洋銀器

  地方政府或明或暗取消限購，這是市場進步。

政府有必要明確放松限購的政策，為自己的決定承擔責任，而不是窗口指導私下行事，把公開的政策辦成了私下的授受。

這一輪放松猶抱琵琶半遮面，一些城市或用擴大允許購買范圍或用購房落戶、或直接放松執行力度，五一前夕南寧、天津等地放松限購，呼和浩特、濟南直接發文取消限購，二三線城市已掀起一輪限購放松甚至取消的熱潮。這樣的放松帶有投機性質，既不是政策的根本性改進，也無決策者對政策制訂負責，充滿了不可言說的曖昧氣息。雖然住建部沒有出手制止表明了自己的態度，但住建部沒有聲明放棄限購式調控法，一旦出現風吹草動就容易回收。這就像中行的跨境轉匯業務，有媒體質疑，沒有權威部門出面解釋悄然收回試點：放行，放行得偷偷摸摸;禁止，禁止得莫名其妙。這對于建立市場長遠預期一點好處也沒有。

限購是貨幣寬松政策下的行政調控手段，如今貨幣政策轉向穩健，各地庫存壓力山大，市場預期已經轉變，繼續維持限購政策毫無現實意義。限購政策如同行政強力降溫劑，現在市場預期由熱轉冷，該是逐步健身治本的時候了。

易居研究院的報告顯示，截至5月底，監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25570萬平方米，環比增長2.7%，同比增長20.1%，去化周期超過16個月，庫存再創歷史新高。溫州、濟寧、西安、福州、常州、杭州、沈陽、青島等15個城市存銷比已超過20個月，庫存面臨著“壓力山大”的窘境。已放松限購的呼和浩特、沈陽、天津，都屬于庫存壓力山大的城市，住宅去化周期都超過20個月。全面放開限購的濟南，當前大概為15個月。

放開限購不代表房地產價格會上升，中國貨幣極度寬松階段已過，利率尤其是房貸利率大幅上升。而目前的定向寬松，商品房市場沒有沾光。

瑞銀首席經濟學家汪濤7月14日表示，本輪房地產下滑并非政策觸發，而市場供需出現失衡，再加上與其他資產相比，房地產作為投資品的吸引力正在下降，房地產拐點已經到來。城鎮人口增加帶來的需求每年大概只有300多萬套，而去年整個城鎮竣工量為1,100萬套。供求關系無法左右房價，關鍵是房貸上升導致房地產投資成本上升，反腐導致大量以不合法資金進入房地產投資市場的人，不得不退出市場，未來房產稅預期意味著持有成本上升。中國貨幣的高速增長期過去、債務與高息時代來臨、投資者逐步離開市場，才是中國房地產市場下行主因。

在低息、房價上漲的市場中，限購具有象征意義不具有實際意義。但市場下行，高息與限購效果雙重疊加，高息讓投資者打退堂鼓，限購讓投資者擔心政策穩定性，市場信心低迷。

從來沒有一個高息市場會產生房地產泡沫，放松限購將導致房地產市場價格報復性反彈的擔憂可謂杞人憂天。只要貨幣政策持續保持穩定，即使全面放開限購也無傷大雅。

    根據國家統計局的數據，今年1到6月，商品房銷售面積48365萬平方米，同比下降6.0%，降幅比前五個月收窄1.8個百分點。其中，住宅銷售面積下降7.8%，辦公樓銷售面積下降2.8%，商業營業用房銷售面積增長7.7%。商品房銷售額31133億元，下降6.7%，降幅比1-5月份收窄1.8個百分點。其中，住宅銷售額下降9.2%，辦公樓銷售額下降12.1%，商業營業用房銷售額增長9.8%。住宅投資信心大降。有開發商可能趁取消限購漲價，終會被高息撞得頭破血流。