政府“回購商品房”靠譜嗎？

西洋銀器

住建部有關人士近日稱，他們正密切關注并調研地方政府“回購商品房”用于保障房、或棚戶區改造安置房的做法，將來若時機成熟會加以推廣。目前成都、蕪湖等城市在棚改中已經或準備實施“政府回購方式”。

受這個消息影響，以及越來越多城市取消限購的刺激，房地產板塊從上周開始啟動。相當一批分析人士認為，房地產行業在此輪經濟調整中“最困難的時候”已經過去。那么，“回購商品房”這個蛋糕到底有多大，它又能給房地產市場帶來什么樣的影響呢？

我認為，在財政收入增長乏力，地方債進入還款高峰的時候，地方政府其實沒有多少能力來回購商品房，所以這更像是一個可以用來炒作的概念，而沒有多大的實際操作空間。

所謂棚戶區改造，其實是讓棚戶區的居民通過讓渡土地空間的方式，來換取條件更好的住房。中國的棚戶區大多產生在計劃經濟時代和改革開放初期，這些年城市擴張迅速，所以各地棚戶區的位置一般來說不算差。比如北京，相當一批棚戶區在四環以內，甚至是二環以內。這種住宅區多是平房，容積率低，這就為改造留出了空間。

將1倍左右的容積率擴大到5倍甚至更高，即便扣除配套的學校、幼兒園、商業等面積，并且加倍返還原住民新房，仍然可以給開發商留下可觀的增量商品房用來銷售。所以，在這種模式的棚戶區改造中，政府只需要減免一些稅費，幫助提供一些低息貸款。最終，開發商也可以賺得盤滿缽滿，棚戶居民的生活條件得到了改善，政府政績也得到了體現，可謂皆大歡喜。

但回購房模式呢？政府需要拿出大量現金回購房屋，如果采用貸款方式，將帶來沉重的利息負擔，政府的收益是獲得了棚戶區下面的土地。如果在房地產火爆的時候，這筆交易肯定賺錢，因為政府拿下的新土地可以高價賣出。可情況已經發生了逆轉，絕大多數中小城市的政府，根本無法將拿到的新土地變現，即便變現也很難彌補購房支出。錢如果不能轉起來，并實現某種增值，那這種模式就不能持續。所以非常明顯，所謂回購模式只在大城市有效，中小城市玩不轉。但大城市房地產狀況本來就不錯，爛尾的樓盤如果有，也基本上在郊區，你讓市中心的棚改居民到遙遠的郊區去生活，估計難度極高。

今年上半年，全國土地使用權出讓收入2.1萬億元，同比增長26.3%，看起來似乎不錯。但如果再看幾個組數字，就不是那么回事了：去年上半年全國賣地收入同比上漲是46.3%；今年一季度賣地收入同比增長是40.3%。也就是說，進入2014年以后，賣地收入同比增長率不斷下滑，但了6月份只增長了7.3%。與此同時，全國財政收入增長率也大幅下滑，已經結束了兩位數的增長。而這以后，恐怕是“新常態”。

另外一方面，絕大多數地方政府被債務壓得喘不過氣來。財政部副部長王保安曾透露，今明兩年是地方債償債壓力最大的兩年。今年到期需償還的“地方政府負有償還責任債務”占債務總余額的21.89%，2015年是17.06%，2016年是11.58%，2017年是7.79%。他還透露，地方政府債務利息負擔沉重，例如2012年借助企業信用通過融資平臺公司發行企業債等融資年化利率達8%，通過“影子銀行”等融資成本更高，政府回購融資年化綜合成本大多在20%以上（據稱最高年融資成本達到42.4%，這種借債方式涉嫌吃里扒外，紀委應該調查才是）！

在“高利貸”重壓下的地方政府，肯定是希望通過房地產市場拿錢，現在你讓它向外掏錢，恐怕非常困難。而且，回購哪個開發商的房子，出什么價格，都是“瓜田李下”的事情，容易產生腐敗，更容易被人懷疑有腐敗。因此“回購模式”注定是一種用來“秀一秀”的模式，無法成為主流。至于棚戶區改造的主導模式，則必然大量增加市場中的商品房供應量，加劇樓市的過剩。

所以，地產股可以“小賭怡情”，“大賭”肯定傷身，建議大伙懷著投機心態見好就收。