懸崖邊上的海南樓市

西洋銀器

從5月底到7月底近兩個(gè)月時(shí)間里，海口市兩次出臺針對房地產(chǎn)的救市政策，這在各大城市里顯得非常扎眼。

先是5月29日，海口市政府常務(wù)會議通過《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》，決定推出購房入戶政策。自2014年6月1日起到12月31日止，在海口購買120平方米以上的新建商品住房的海南戶口居民，可在該市申請登記本人、配偶、子女及其共同生活父母的戶口。但這項(xiàng)政策顯然沒有達(dá)到預(yù)期目的，據(jù)媒體報(bào)道，一個(gè)多月里僅吸引了7戶人家前來購房。

到了7月23日，海口市政府再次下發(fā)文件取消限購政策，購房者不用再提供住房套數(shù)證明，可以隨便購買商品房。具有“喜感”的是，文件要求在終止執(zhí)行房地產(chǎn)限購政策后，“遏制投資投機(jī)炒房，抑制商品房過快上漲”。

其實(shí)海口的地方官根本沒有必要擔(dān)心“商品房過快上漲”，不僅僅是海口，整個(gè)海南的房地產(chǎn)市場目前都走到了懸崖的邊上，前面就是萬丈深淵。現(xiàn)在需要考慮的是如何避免掉下去，而不是會不會飄起來。我之所以對海南房地產(chǎn)這樣悲觀，是有足夠依據(jù)的。

我們先看人口。雖然海南建省、成為特區(qū)已經(jīng)26年，拿下“國際旅游島”的頭銜也已經(jīng)4年，但這個(gè)美麗的海島一直沒有吸引來多少增量人口，至少2000年以來都是這樣。我這樣說，海南省統(tǒng)計(jì)局的專家們也許不同意，根據(jù)他們的統(tǒng)計(jì)，海南常住人口從2008年的854萬增加到2013年的895萬，大約增長了5%。

但悲催的是，統(tǒng)計(jì)局提供的另外兩組數(shù)字泄露了天機(jī)：從2008年到2013年，海南全省在校小學(xué)生人數(shù)從90.64萬人減少到74萬人；在校初中生人數(shù)從46.38萬人減少到34.68萬人。小學(xué)和初中是義務(wù)教育，孩子們不上學(xué)沒有別的選擇，除非舉家離開海南。如果從2000年算起，也是這樣一個(gè)趨勢。所以，我們可以得出結(jié)論，國際旅游島并沒有改變海南人口流失的狀況，雖然有外來人口遷入，但顯然有更多人選擇了離開。

我們再看經(jīng)濟(jì)狀況。鑒于海口和三亞經(jīng)濟(jì)總量實(shí)在太小，我們還是拿整個(gè)海南省出來說事，跟東莞這個(gè)地級市做個(gè)比較吧，海口的數(shù)據(jù)當(dāng)個(gè)參考：

項(xiàng)目       東莞    海南    海口

GDP        5500    3146    905

城鎮(zhèn)人口    738     474    165

總?cè)丝?nbsp;     832     895    217

資金總量   8630    5953   2955

施工面積   2838    6173   1806

銷售面積    803    1191    338

上述表格中，所有數(shù)據(jù)均來自海南、海口、東莞統(tǒng)計(jì)公報(bào)。其中GDP的單位是億元，人口單位是萬人，資金總量單位是億元人民幣。其中資金總量指的是“金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額”，“施工面積”是房地產(chǎn)開發(fā)施工面積，單位是平米；“銷售面積”是房地產(chǎn)開發(fā)銷售面積，單位也是平米。這兩個(gè)數(shù)據(jù)，都沒有包含小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房、集資房、保障房。

關(guān)于東莞的實(shí)際人口，我在此前的文章中論證過，被大大低估了。東莞真實(shí)的城鎮(zhèn)人口應(yīng)在1100萬左右，總?cè)丝诮咏?300萬。即便按照官方數(shù)據(jù)，我們也可以算出海南“城鎮(zhèn)人均”商品房施工面積是東莞的3.37倍；海口市“城鎮(zhèn)人均”商品房施工面積是東莞的4.65倍。而東莞的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過海口市，也超過海南全省。

海南經(jīng)濟(jì)實(shí)力不僅弱，還結(jié)構(gòu)單一，高度依賴房地產(chǎn)。比如三亞市在今年的“政府工作報(bào)告”中透露，在2013年全市生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資和地方稅收收入中，房地產(chǎn)業(yè)所占比重分別達(dá)到26.6%、57.9%和62.7%！

你也許會說，海南的房地產(chǎn)本來就不依靠島內(nèi)居民，而是依靠全國購房者的資金來支撐。這當(dāng)然沒有錯(cuò)，但關(guān)鍵是即便考慮這個(gè)因素，海南房屋開發(fā)量仍然偏大，銷售出去的房屋空置率驚人。據(jù)報(bào)道，克而瑞信息集團(tuán)在2012年5月派出100多人把海南所有縣市跑遍，并結(jié)合官方數(shù)據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，未來3至5年，海南包括在售、庫存和準(zhǔn)備開發(fā)的合計(jì)潛在供應(yīng)量達(dá)到1.079億平方米。按照2013年1191萬平米的銷量計(jì)算，也需要9年才能消化。在三亞，外地人置業(yè)集中的小區(qū)，超過8成房屋常年空置，業(yè)主常常拖欠物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)。

事實(shí)上，由于連續(xù)多年的炒作，三亞等旅游區(qū)房價(jià)超高。根據(jù)禧泰數(shù)據(jù)，2014年6月三亞平均房價(jià)仍然高居全國城市第六位，每平米19475元，比去年同期下降3.23%。“國際旅游島”概念出來之后，三亞物價(jià)水平全面上漲，每到春節(jié)等旺季，酒店價(jià)格比巴厘島、普吉島、馬爾代夫等國際旅游勝地高出不少。加上當(dāng)?shù)芈糜涡袠I(yè)屢次爆出丑聞，所以對國內(nèi)游客吸引力在下降，這也讓當(dāng)?shù)貥鞘醒┥霞铀?/font>

對于很多外地購房者來說，每年房屋使用時(shí)間不長，出租則面臨誠信等麻煩問題，不出租要負(fù)擔(dān)高昂的管理費(fèi)和資金占壓成本。未來房地產(chǎn)稅出臺后，旅游物業(yè)轉(zhuǎn)嫁房產(chǎn)稅的能力比較弱，業(yè)主持有成本會更高。如果選擇賣出，又很難找到接手的下家。所以，那些在“國際旅游島”概念出臺后買房子的人，大多被套住。

上有套牢盤，下有大量庫存，本地消費(fèi)能力不足，外地?zé)徨X缺少“忠誠度”，海南樓市如今已經(jīng)陷入泥沼。即便放松限購，也于事無補(bǔ)。等待海南的或許是新一輪房地產(chǎn)泡沫破裂，和漫長的經(jīng)濟(jì)調(diào)整。