懸崖邊上的海南樓市

西洋銀器

從5月底到7月底近兩個月時間里，海口市兩次出臺針對房地產的救市政策，這在各大城市里顯得非常扎眼。

先是5月29日，海口市政府常務會議通過《關于促進房地產市場健康發展的實施意見》，決定推出購房入戶政策。自2014年6月1日起到12月31日止，在海口購買120平方米以上的新建商品住房的海南戶口居民，可在該市申請登記本人、配偶、子女及其共同生活父母的戶口。但這項政策顯然沒有達到預期目的，據媒體報道，一個多月里僅吸引了7戶人家前來購房。

到了7月23日，海口市政府再次下發文件取消限購政策，購房者不用再提供住房套數證明，可以隨便購買商品房。具有“喜感”的是，文件要求在終止執行房地產限購政策后，“遏制投資投機炒房，抑制商品房過快上漲”。

其實海口的地方官根本沒有必要擔心“商品房過快上漲”，不僅僅是海口，整個海南的房地產市場目前都走到了懸崖的邊上，前面就是萬丈深淵。現在需要考慮的是如何避免掉下去，而不是會不會飄起來。我之所以對海南房地產這樣悲觀，是有足夠依據的。

我們先看人口。雖然海南建省、成為特區已經26年，拿下“國際旅游島”的頭銜也已經4年，但這個美麗的海島一直沒有吸引來多少增量人口，至少2000年以來都是這樣。我這樣說，海南省統計局的專家們也許不同意，根據他們的統計，海南常住人口從2008年的854萬增加到2013年的895萬，大約增長了5%。

但悲催的是，統計局提供的另外兩組數字泄露了天機：從2008年到2013年，海南全省在校小學生人數從90.64萬人減少到74萬人；在校初中生人數從46.38萬人減少到34.68萬人。小學和初中是義務教育，孩子們不上學沒有別的選擇，除非舉家離開海南。如果從2000年算起，也是這樣一個趨勢。所以，我們可以得出結論，國際旅游島并沒有改變海南人口流失的狀況，雖然有外來人口遷入，但顯然有更多人選擇了離開。

我們再看經濟狀況。鑒于海口和三亞經濟總量實在太小，我們還是拿整個海南省出來說事，跟東莞這個地級市做個比較吧，海口的數據當個參考：

項目       東莞    海南    海口

GDP        5500    3146    905

城鎮人口    738     474    165

總人口      832     895    217

資金總量   8630    5953   2955

施工面積   2838    6173   1806

銷售面積    803    1191    338

上述表格中，所有數據均來自海南、海口、東莞統計公報。其中GDP的單位是億元，人口單位是萬人，資金總量單位是億元人民幣。其中資金總量指的是“金融機構各項存款余額”，“施工面積”是房地產開發施工面積，單位是平米；“銷售面積”是房地產開發銷售面積，單位也是平米。這兩個數據，都沒有包含小產權房、軍產房、集資房、保障房。

關于東莞的實際人口，我在此前的文章中論證過，被大大低估了。東莞真實的城鎮人口應在1100萬左右，總人口接近1300萬。即便按照官方數據，我們也可以算出海南“城鎮人均”商品房施工面積是東莞的3.37倍；海口市“城鎮人均”商品房施工面積是東莞的4.65倍。而東莞的整體經濟實力，不僅遠遠超過海口市，也超過海南全省。

海南經濟實力不僅弱，還結構單一，高度依賴房地產。比如三亞市在今年的“政府工作報告”中透露，在2013年全市生產總值、固定資產投資和地方稅收收入中，房地產業所占比重分別達到26.6%、57.9%和62.7%！

你也許會說，海南的房地產本來就不依靠島內居民，而是依靠全國購房者的資金來支撐。這當然沒有錯，但關鍵是即便考慮這個因素，海南房屋開發量仍然偏大，銷售出去的房屋空置率驚人。據報道，克而瑞信息集團在2012年5月派出100多人把海南所有縣市跑遍，并結合官方數據調研發現，未來3至5年，海南包括在售、庫存和準備開發的合計潛在供應量達到1.079億平方米。按照2013年1191萬平米的銷量計算，也需要9年才能消化。在三亞，外地人置業集中的小區，超過8成房屋常年空置，業主常常拖欠物業費、水電費。

事實上，由于連續多年的炒作，三亞等旅游區房價超高。根據禧泰數據，2014年6月三亞平均房價仍然高居全國城市第六位，每平米19475元，比去年同期下降3.23%。“國際旅游島”概念出來之后，三亞物價水平全面上漲，每到春節等旺季，酒店價格比巴厘島、普吉島、馬爾代夫等國際旅游勝地高出不少。加上當地旅游行業屢次爆出丑聞，所以對國內游客吸引力在下降，這也讓當地樓市雪上加霜。

對于很多外地購房者來說，每年房屋使用時間不長，出租則面臨誠信等麻煩問題，不出租要負擔高昂的管理費和資金占壓成本。未來房地產稅出臺后，旅游物業轉嫁房產稅的能力比較弱，業主持有成本會更高。如果選擇賣出，又很難找到接手的下家。所以，那些在“國際旅游島”概念出臺后買房子的人，大多被套住。

上有套牢盤，下有大量庫存，本地消費能力不足，外地熱錢缺少“忠誠度”，海南樓市如今已經陷入泥沼。即便放松限購，也于事無補。等待海南的或許是新一輪房地產泡沫破裂，和漫長的經濟調整。