溫州接連三次解除限購 或難打破房價34個月跌勢

西洋銀器

溫州解除限購能打破34個月跌勢嗎？

　　4月以來，每當某個城市住房限購松綁，定會激起千層浪。但7月29日當標桿性城市溫州發布解除住房限購的信息時，輿論倒是平靜得很。

　　雖然這是因為“大老虎”吸引了全部的注意力，但似乎也在預示溫州的限購解除的效果很可能是“一鼓作氣，再而衰，三而竭”。

　　為什么這么說？因為這是溫州自2013年8月以來，第三次提及松綁或取消限購政策。

　　2007年到2011年，溫州市區商品房每平方米銷售均價從9787元一路上漲到34674元，5年漲了2.5倍。

　　但自2010年4月號稱史上最嚴厲的房地產市場調控出臺之后，溫州房價開始步入下跌態勢，后來在民間借貸危機的擠壓之下，以及外需走弱的嚴峻形勢下，溫州的房地產泡沫終于破裂。

　　從2011年9月算起，溫州房價已經連續下跌34個月，雖然從2012年四季度起有所反彈，但2013年四季度起再度扭頭向下。到2013年底，溫州的房價與2011年初的頂峰相比平均縮水近30%。從全國來看，溫州是全國70個大中城市中2011年以來房價唯一下跌的城市。

　　兩次松綁

　　房價下跌，當地政府自然很緊張。于是在2013年8月，溫州第一次宣布自2011年限購政策實施之后，已購買一套住宅的本地戶籍家庭可以再購買一套住宅，但名下所有房產只能是兩套。

　　大家回想下，2013年房地產市場氣勢如虹，但當時溫州房價仍然是領跌全國。所以這樣的住房定向寬松政策出臺也就不難理解了。

　　但效果如何呢？只能用曇花一現來概括。2013年8~9月，溫州一手商品住宅成交量有所回升，高峰時也出現一日400多套的成交，月均交易量也從上半年的20萬平方米回升至9月份最高的64萬平方米，但這樣的態勢并沒有得到延續。

　　一次不成，就來第二次。

　　2014年“兩會”期間，溫州市市長陳金彪對外表示：“溫州房地產泡沫已得到充分擠壓，價格壓縮的可能性不大，建議國家實行差異化樓市調控政策。”

　　據傳，溫州之后悄悄執行的是：在溫州市區三區內沒有二套以上住房，都可在溫州購房。

　　效果又如何呢？雖然從4月開始，商品住宅銷量開始止跌，但上半年溫州市區商品房新盤上市量較去年同期下降7.46%，成交均價同比下滑8.46%，量價齊跌。

　　第三次出手

　　第二次松綁也不見效果，于是在近期多個城市明里暗里松綁樓市之時，溫州第三次而且是正式地解除限購了。而據媒體報道，在6月中旬溫州就開始推行限購松綁。

　　7月29日，溫州市住建委召開新聞發布會，溫州放開住房限購政策，在房屋交易登記時不再核查現有住房情況。在外溫州人和新溫州人在溫購房享受與溫州市戶籍居民同等待遇，該政策從發布會后起即開始實行。

　　前兩次松綁限購的效果，基本符合“一鼓作氣，再而衰”的氣勢，那么本次效果會如何呢？

　　答案是很難樂觀，這是由溫州的房地產市場供需決定的。截至7月31日，據溫州市商品房網上銷售管理系統數據：溫州市商品房庫存49635套，其中住宅34310套，464萬平方米。要命的是，溫州當前的商品房庫存比2013年8月時還要高，當時約在3.8萬套。

　　再來看溫州市區的數據，據統計，2014年上半年溫州市區新建商品房庫存為123.34萬平方米、9779套，較去年底8299套又增加了1480套，供大于求已是明擺的。按照往常的銷售速度推算，至少要用18個月來消化。

　　雖然溫州官方已經開始有意識地控制土地供應量，2014年住宅用地從去年實際供應1500畝，縮減到今年的1000畝左右。但這仍然無法緩解目前供給過剩的局面。

　　即便限購解除，短期商品住宅成交有所回升，也無法改善當地的高庫存。而一旦行情有所回暖，地產商就會像2013年一樣，迫不及待地增加新開工以及推盤，這顯然很容易導致反彈夭折。