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“在內地市場，開發商因流動資金緊張和較高的融資成本而提供進取的樓價折扣；和記黃埔選擇不率先降價，相信在合理時間內，集團的高檔物業將獲得更好的售價。”面對內地樓市的低迷銷情，李嘉誠選擇惜售而非慣用的促銷策略。 7月31日，和記黃埔有限公司和長江實業同日公布截至6月底的中期業績。作為“李超人”的上市旗艦，和黃純利按年上升129%至284.43億港元；但扣除淡馬錫入股百佳和分拆港燈的一次性投資收益，每股經常性盈利僅上升13%，遠低于去年同期24%的增幅。內地物業銷售大減拖累整體地產業務除稅前溢利（EBITDA）同比下跌35%是“罪魁禍首”。 同日，長江實業的股價收報150.70港元；要知道，長實股價上次超過150港元，還要追溯到2008年發生全球金融海嘯以前。香港一手新盤銷售回暖導致本地樓價再展升浪，將地產股的投資氣氛推向白熱化。 長實執行董事趙國雄日前透露，集團年初至今已累計出售2500個單位，套現高達170億港元，是2013年全年香港物業銷售額的3倍多（47.7億港元）。高盛表示，由于香港樓市暢旺，長實已提前鎖定了全年81%的物業發展利潤，有望超額完成全年銷售3000個單位和300億港元的目標。 截至6月30日，長實股東應占溢利同比大增59%至213.45億港元，超過市場預期。 內地“冰”點 去年，長和系的內地物業銷售首次超越香港成為第一大收入來源，而香港的新樓銷售成績更是近20年最差。誰料才短短6個月，就發生了天翻地覆的變化，兩地物業收益表現“冰火兩重天”。 先看內地。2014年上半年，和記黃埔共計確認出售約170萬平方英尺的發展物業權益，絕大部分位于內地，這個數字還不到2013年全年780萬平方英尺的22%。尤其在價格競爭最激烈的一線和二線城市，發展物業銷售大幅減少，來自發展物業、出售所得權益的EBITDA暴跌64%至12.34億港元，內地數個發展項目均延期至下半年竣工。 期內，和黃來自地產及酒店的收益總額錄得74.62億港元，同比驟降33%；這其中還包括了去年出售上海東方匯經中心權益入賬所帶來的18億港元。 值得留意的是，和黃在期內用于收購和墊付予聯營公司與合資企業的現金凈流出11.77億港元，主要由于撥付內地地產合資企業的墊款較多，在內地收緊對房地產業的信貸政策影響下，令合資企業必須保留短期現金供建筑用途。去年同期，該會計項下共錄得39.88億港元的凈流入。換言之，長和系位于內地的地產合資企業由于無法從出售物業獲得足夠收益，只能依靠母公司墊付建筑成本。 在長實的統計口徑下，上半年內地物業收入僅30.75億港元，按年“腰斬”（去年同期67.96億港元）；而來自新加坡的物業收入更是從9.53億港元驟降至1500萬港元。 交銀國際房地產行業分析師劉雅瀚表示，內地樓市放緩，長實很清楚在這樣的市況下每平方英尺物業的發展利潤遠不及香港，過去還能以價換量，但由于上半年內地開發商普遍大幅度減價促銷，因此香港發展商的內地項目缺乏競爭力。他預料，下半年長實內地物業銷售的增長空間有限，只會推出利潤較低的剛需項目。 “貨如輪轉、現金為王”一直是李氏地產所信奉的商業原則，即使在1997-2003年香港遭遇地產寒冬時，長實仍堅持在樓價低谷期加速賣樓以降低風險。但這次，長和系選擇在內地樓市調整時封盤惜售，等待更佳的時機賣樓套現。 管理層預期，長和系將在下半年于內地11個城市及新加坡完成約510萬平方英尺的住宅和商業物業；但是否如期開盤銷售，將視乎市場情況和前景。 香港“火”爆 內地物業的低迷銷情反襯出香港賣樓的火爆。 今年首6個月，算上近期開售的爭議項目大埔“嵐山”，長江實業在香港的合約銷售額已達到近200億港元，為所有發展商中最高。因為項目入賬的時間關系，還沒有完全反映在長實的中期業績中。 長實強勁的新盤銷售是今年香港樓市的一個索引。來自香港土地注冊處的統計顯示，6月樓宇買賣合約數（住宅和非住宅合計）達到7404個，是去年2月港府推出“雙辣招”后的16個月新高。反映二手樓價的中原城市領先指數近期更連升6周逼近歷史新高。 官方統計顯示，所有樓盤售價中尤以新界區40平米的小戶型升幅最大，均價升幅年初至5月底已達到6%，嘉湖山莊、愉景新城等指標屋苑的成交價更錄得雙位數上漲。 這種現象已經引起了香港財政司司長曾俊華的高度關注。他表示，“低價樓”市場出現了再次熾熱的跡象，而這批買家在樓市逆轉時抵御能力最弱，提醒投資者小心入市風險。至于是否再推“辣招”壓抑樓市，政府表態會密切留意樓市變化。 摩根士丹利7月29日更新了香港樓價預測，由年初的看跌10%大幅調整至看升5%，料2015年香港的住宅樓價會再升5%，而下半年的每月成交量會同比勁升24%至4400宗。
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發表于 2014-8-2 05:31:05
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