限購松綁 是樓市新契機還是“緩痛劑”

西洋銀器

　限購猛虎，曾經令市場一朝冰凍。今天，它的大撤退，卻無法令市場重回火爆。究其原因，一是限購在近一兩年內早已事實上被淡化，二是供需結構在三年里也已經出現實質變化。供給樂觀上漲的同時，需求卻蒼白無力。這一方面是由于偏緊的信貸政策和貨幣政策，另外，也確實與反腐等政治行為帶來的社會消費結構的改變息息相關。最后一點，雖然官方鮮少提及，卻是房企私下深感認同的真相。

　　限購松綁潮涌

　　有數據統(tǒng)計，截止7月25日，已有27個城市對調控進行松綁，其中7個城市全面取消限購，7個城市部分取消，4個城市可購房落戶，7個城市可享受購房補貼即公積金補貼，2個城市放松限價限購。

　　據統(tǒng)計，全面取消限購的七個城市是溫州、海口、長春、成都、濟南、沈陽、呼和浩特。七個部分取消限購的城市是武漢、天津、南昌、寧波、杭州、廈門、蘇州。七個城市購房可享受公積金補貼，如：揚州、合肥、鄭州、銅陵、宣城、泰州、常州。四個購房可落戶的城市為南寧、無錫、西寧、海南。最后兩個僅對限價和限購進行放松的城市是北京和廣州。

　　從時間來看，近期出現各地集中松綁限購的趨勢。僅在7月就有海口、濟南、西安等10個左右城市發(fā)文“松綁”。

　　從救市方式上看，除了蘇州等地直接取消某類住宅限購外，也有些城市取消或不再要求提供住房套數查詢證明，并降低“補稅”限制等，如濟南。也有城市通過放寬入戶政策、降低公積金貸款門檻、減免契稅或一次性付款可購第三套房等方式進行“救市”，比如南寧。

　　限購之所以于三四線城市率先松綁，背后是這些城市產業(yè)經濟發(fā)展不利，真實的剛性新增需求不足。根據上證報記者的實地調查，很多三四線城市中，以往樓市的銷售，多依靠政府、銀行、學校等事業(yè)單位或壟斷行業(yè)工作人員的投資性購房。在目前形勢下，這部分需求嚴重萎縮，極大影響了當地樓市銷售。加上開發(fā)商們近幾年大舉參與新城開發(fā)，天量供給嚇退了很多意向購房人。人少城空、商業(yè)更不敢進，配套不足，購買更加無力。開發(fā)商再不敢輕易拿地，新城愈發(fā)壓力重重。這就是目前很多新城惡性循環(huán)的真實寫照。

　　難改樓市下調軌跡

　　那么，在此情況下，地方政府用松綁限購來救市，真的會有奇效嗎？

　　中原地產研究數據顯示，7月前20日，54個重點城市中，新房總成交量比6月同期微漲3.9%。若刨除端午節(jié)3天影響，7月成交量實際同比仍下降2.7%。而針對政府“松綁”樓市，中原集團研究中心總結了三類不同的市場反應，除“短期效果顯著，成交出現反彈”和“收效甚微”兩類城市外，抽樣調查的城市中，“松綁”對樓市“基本沒影響”的城市數量占近半數。

　　調查結果顯示，蘇州、無錫、廈門等地的“救市”不僅沒有拉動樓市實現銷售增長，反而都出現了不同程度下降。以蘇州為例，從7月19日起，全市取消對90平方米以上住房的限購政策，本地人及外地人均可購買。另有傳聞稱含90平方米以下的精裝修房源，綠色建筑二星以上取消限購等，多重“松綁”，蘇州卻仍難拉動樓市實現增長。蘇州6月以來至限購日前，銷售日均值大致為2.1萬平方米左右，而7月19至22日日均成交僅為1.8萬平方米左右。

　　再看一下一向具有風向標意義的杭州樓市，據了解，杭州開發(fā)商在限購松綁傳聞出現后進行了密集促銷，但業(yè)內人士認為，這也只會集中消化一批觀望需求，短期內可能使樓市成交量上漲10%至20%。但對于流動性存在危機的企業(yè)，這一針“緩痛劑”可謂杯水車薪。一旦出現一兩個流動性危機案例，杭州樓市有可能重回冰點。“大勢未改，仍需自救”是專家給房企開出的最佳戰(zhàn)略。

　　克而瑞機構杭州總經理劉晨光表示，對于杭州房企來說，限購解除帶來的出貨時間窗口很短，短則一個月，長則兩三個月，且激發(fā)不出太多改善性需求。因此，此前準備充分的開發(fā)商可能會利用好這個窗口期。多數中小型流動性緊張的企業(yè)，可能仍在危局中。如何解除這輪流動性危機，將是地方政府下一步救市目標，限貸放松可能是其中應有之意，但目前的市場仍需要一攬子解決方案，才有實質回暖的可能。